Недвижимость у моря или новая головная боль?

Каждый из нас мечтает иметь в собственности доходную недвижимость у моря, приезжать отдыхать, когда захочется, и, в идеале, окупить ее за 5-7 лет, сдавая в аренду!

Звучит  заманчиво,  но так ли это на самом деле, какие риски стоит учитывать, с какими проблемами придется столкнуться и что не любит упоминать при продаже застройщик?

Сейчас появилось огромное количество предложений на любой вкус и кошелек. Каждый застройщик спешить рассказать, чем его комплекс лучше других, посчитать вашу будущую прибыль от сдачи недвижимости в аренду.

Такая покупка кажется логичной и очень соблазнительной,  но есть много нюансов, не учитывая которые можно получить разочарование вместо запланированной прибыли.

Разберем, что действительно определяет, будет ли ваша недвижимость приносить доход или вы получите очередную проблему с обслуживанием, поиском клиентов, ремонтом и издержками в виде непредвиденных расходов и налогов.

Что определяет доходность вашей  будущей недвижимости у Моря?

1. Перспективность самого района, удаленность от моря, видовые характеристики и инфраструктура. Если брать объект на стадии строительства по соседству с федеральным проектом развития региона, то есть большая вероятность увеличить стоимость вашей недвижимости только лишь за счет разницы между началом и окончанием строительства, но тут все очевидно.

У каждого объекта есть приблизительный  прогноз, на сколько вырастет его стоимость. Обычно это значение не превышает до 75%, хотя мы знаем случаи, когда разница на этапе котлована и сдачи объекта в эксплуатацию была более 100% , но это скорее уже исключение из правил, поэтому для объективности за расчет возьмем 40-60%
_______

Далее ежегодный рост стоимости объекта после ввода в эксплуатацию возможен только если объект будет иметь собственный сервис, станет популярным, развитие не только самого комплекса, но и окрестной инфраструктуры: парки, туристические центры и наличие всего необходимого для отдыхающих. Не путайте требования для доходной недвижимости с таковыми для многоквартирных домов — детские сады и школы гостям полуострова попросту не нужны. Тут показатели роста стоимости скромнее — от 10 до 35% в год. Если застройщики пишут больше, возможно они знают что-то, чего не знаем мы про данный район либо просто они лукавят…

2. Формат самого комплекса. Если объект изначально стоится как доходный апарт-комплекс, а лучше апарт-отель с собственной замкнутой инфраструктурой для отдыха, круглогодичным бассейном СПА-комплексом, развлекательной зоной и ресторанами, то это одна история. Но если это просто апартаменты или многоквартирный дом, в котором часть жильцов живут постоянно, часть — приезжает набегами и сдают свои  квартиры в аренду самостоятельно или через управляющую компанию, —  это совершенно другое.

Тут о  высокой доходности можно забыть. Приезжайте, живите или отдыхайте сами, периодически получайте небольшую прибыль, но о гарантированном стабильном доходе можно забыть.

Постарайтесь для себя изначально определить, что вы стремитесь купить — бизнес или  отдых с дополнительным доходом. 2 в 1 не бывает!  Если вы ищете реальный и стабильный доход, рассматривайте покупку лотов в готовом апарт-отеле. Если вы планирует приезжать отдыхать в сезон, то смотрите апарт-комплекс. Логично?

3. Высокий сервис. Гостиничный бизнес — это отдельная сфера со своими тонкостями. Наличие отельного оператора с большой клиентской базой и  правильной управляющей компании в вашем комплексе — это уже залог успеха. Времена, когда люди селились в любых условиях, прошли. Клиент хочет платить деньги за сервис! Посему  Комплекс должен иметь полный гостиничный цикл: проживание, питание, трансфер, развлечения,  единый стандарт  в общей сети. То есть работа только на сдачу в аренду без возможности постоянного проживания владельцами. Отельный оператор должен полностью обеспечивать гостей  необходимыми услугами и комфортным отдыхом как полноценный отель.

Простыми словами, своя недвижимость у моря для отдыха — это одно, а для бизнеса —  совершенно другое.

_______

Запомните! Управляющая компания без отельного оператора не сможет загрузить ваш апартамент круглогодично, а отсутствие у  комплекса услуг сделает проживание в вашей недвижимости менее привлекательным по сравнению с апарт-отелем или отелями с полным циклом, где бронирование происходит через тур. фирмы и гость получает ряд привилегий и гарантированный сервис за те же деньги.

Итак, подведем итоги:
покупка доходной недвижимости — это несомненно выгодное приобретение с учетом постоянной инфляции и обесценивания денег, но с рядом важных факторов, которые нужно учитывать при выборе подходящего предложения. Просчитывайте самостоятельно все риски, будьте прагматичнее: изучите историю застройщика, сроки сдачи объектов, надежность. Если ваш выбор пал именно на полноценную доходную недвижимость, изучите, кто является отельным оператором, какие услуги будут получать ваши гости, входит ли это в пакет проживания и примерьте это предложение на себя. Вы сами посетили бы этот апарт-отель в качестве гостя?

_______

Если вы приобретаете эту недвижимость для перепродажи или в дальнейшем планируете получать дивиденды от сдачи в аренду, не забывайте о налогах.

Удачных приобретений, хорошего отдыха и высоких доходов!

Сферрум – ваш гид по доходной недвижимости . Статью подготовил ведущий специалист отдела маркетинга ООО Сферрум Оксана Вусинская